PAULO JUNIOR IMÓVEIS

Dicas para alugar um imóvel


1 ) Se você pretende alugar um imóvel, o primeiro passo é restringir a área de busca para facilitar a pesquisa. Escolha dois ou três bairros, levando em conta o seu dia a dia, a proximidade do trabalho, da escola dos filhos, e a infraestrutura que a região oferece (supermercados, escolas, padarias, bancos, etc).

2 ) Defina antecipadamente também as características que o imóvel deve ter para você e sua família. Qual a metragem ideal? É imprescindível ter vaga de garagem? Quantos quartos? O condomínio precisa ter área de lazer? Essas respostas vão diminuir seu trabalho na hora de procurar.

3 ) Converse com um corretor de imóveis claramente sobre as suas necessidades. Estipule uma faixa de preço de aluguel compatível com a renda familiar. Não se esqueça de considerar os encargos como IPTU e condomínio no cálculo de sua capacidade financeira.

4 ) Jamais alugue um imóvel sem conhecê-lo, por mais que a descrição seja a de uma maravilha. Fotos são uma boa ferramenta de divulgação de uma casa ou apartamento, mas não mostram os possíveis problemas e as verdadeiras condições de preservação.

5 ) Quando tiver feito sua escolha, visite o imóvel mais de uma vez, em horários diferentes. Observe a incidência de sol, a iluminação e o movimento da rua à noite, os possíveis ruídos externos. Se for um apartamento, procure falar com os moradores, o porteiro e o síndico sobre eventuais problemas no prédio e os cuidados com a segurança.

6 ) Verifique, junto com o proprietário, as condições do imóvel. Preste atenção em defeitos como torneira quebrada, manchas de infiltrações e azulejos rachados. Faça um Termo de Vistoria, anotando o estado de conservação do imóvel. É uma forma de você evitar problemas no futuro.

7 ) Veja com o corretor qual a garantia solicitada (fiador, seguro-fiança e caução) e se ela se enquadra ao seu perfil. É importante saber: a cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário se o inquilino não oferecer uma dessas garantias.

8 ) Leia atentamente o contrato, riscando os espaços em branco. Esclareça qualquer dúvida que possa surgir, por mais simples e inocente que ela pareça. Se preciso, consulte um advogado especializado ou um órgão de defesa do consumidor.

9 ) Devem constar no contrato o valor do aluguel, o índice de reajuste, a duração da locação, multas por atraso no pagamento, multa por rescisão antecipada, forma e local do pagamento, etc. Este documento é indispensável para sua segurança. Reconheça firma em cartório.

10 ) O reajuste de aluguel é anual e o índice de correção deve conter no contrato de locação. Não pode ser aplicada variação de salário mínimo ou de moeda estrangeira. A cada três anos, o valor da locação pode ser alterado ao preço de mercado e tanto o proprietário quanto o inquilino têm direito de solicitar essa revisão. É importante que as partes tentem dialogar e fazer um acordo amigável neste momento.

11 ) O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou seja, 10 meses. Assim, se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.

12 ) Ao desocupar o imóvel, o inquilino, após cumprir suas obrigações, deve solicitar o comprovante de quitação e entrega das chaves à imobiliária ou ao proprietário.

13 ) O proprietário que quiser vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito, e lhe dar preferência na compra. Se essa comunicação não for feita, o inquilino poderá exercer seu direito de preferência.

14 ) Se o imóvel for vendido e o contrato de aluguel estiver no prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar os meses restantes da locação, desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação em caso de venda).

15 ) Em toda a relação entre o proprietário e o inquilino, as duas partes têm direitos e deveres. Procure cumprir a sua para que o seu período no imóvel transcorra da forma mais amigável e prazerosa possível. Veja quais são as principais obrigações de cada um:

Deveres do proprietário (locador):

·         Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar ao proprietário e solicitar o conserto, por escrito.

·         Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminados.

·         Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido.

·         No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador, etc.

Deveres do inquilino (locatário):

·         Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados.

·         Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser usado para comércio).

·         Devolver o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu.

·         Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário, mesmo que considere que está valorizando o bem.

·         No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados.


Direitos e obrigações do locador e do inquilino

Quais cuidados devem ser tomados


Quando um imóvel é alugado, podem surgir questões ligadas à responsabilidade de arcar com os custos de manutenções como reparos na rede elétrica, entupimentos, infiltrações ou problemas com infestações. Quem deve pagar a conta: o proprietário ou o inquilino? Para responder a essa pergunta, você precisa saber um pouco mais sobre as obrigações e os direitos do locador e do locatário.

Deveres do locador e do locatário

Para quem está à procura de uma casa para alugar, não basta apenas pesquisar boas opções no mercado imobiliário. Conhecer melhor a nova lei do inquilinato (8.245/91), em vigor desde 25 de janeiro de 2010, é passo importante para evitar dores de cabeça.

Resumidamente, a lei pontua como obrigações do locador: entregar o imóvel em condições de servir o uso a que se destina, o reparo de defeitos anteriores à locação e arcar com as despesas extraordinárias de condomínio as quais incluem instalação de equipamentos de segurança, por exemplo.

Entre as obrigações do locatário estão: pagar o aluguel e outras taxas em dia, usar o imóvel apenas para a finalidade que estiver descrita no contrato de locação (residencial ou comercial); arcar com possíveis danos que tenha causado e não realizar modificações sem autorização por escrito do locador.

O especialista em direito imobiliário, Dr. Marcelo Dornellas explica que, de acordo com a nova lei o proprietário pode pedir ação de despejo com um simples mês de atraso, pois a lei não prevê um limite mínimo de meses em atraso.

Mas normalmente os impasses entre locador e locatário surgem mesmo quando é preciso empreender obras  no imóvel. Especialistas dão a dica para simplificar o problema: quando as obras são para a manutenção do imóvel, a responsabilidade é de quem o está utilizando, ou seja, do inquilino; quando, entretanto, as obras são estruturais, quem deve arcar com os custos é o proprietário.

Assim, em caso de entupimento, por exemplo, se for preciso apenas limpar os ralos para resolver o problema, a conta vai para o inquilino; no caso de ser precisotrocar peças da estrutura hidráulica da casa, a responsabilidade passa a ser do proprietário.

Antes de sair: pintar ou não as paredes do imóvel alugado?

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Normalmente os contratos de locação exigem que o imóvel seja pintado pelo locatário antes de ser devolvido ao seu proprietário. Entretanto, se a pintura estiver como nova, sem buracos ou sujeiras, esta cláusula não precisa ser aplicada. O inquilino tem o dever apenas de entregar o imóvel nas mesmas condições em que ele se encontrava quando o alugou.

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O imóvel está em situação regular?

Para o aluguel de imóveis para uso comercial, a lei assegura que o inquilino não terá problemas para conseguir o alvará de funcionamento devido a pendências junto a Vigilância Sanitária, por exemplo, pois cabe ao proprietário pagar todos os débitos devidos e regularizar a situação do imóvel.

Quando proprietário e inquilino não conseguem chegar a um acordo, a intermediação pode ser feita pela imobiliária, e no caso de insucesso, devembuscar a Justiça para conciliar seus interesses. Nos casos de problemas com a imobiliária, o Código de Defesa do Consumidor é a base para a resolução dos impasses.


 


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